L’investissement immobilier collectif attire de plus en plus d’investisseurs, séduits par ses rendements attractifs et la diversification qu’il permet. Parmi les solutions disponibles, deux approches se distinguent particulièrement : le club deal immobilier et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces deux stratégies, bien qu’ayant des objectifs similaires, reposent sur des philosophies d’investissement radicalement différentes. Mais comment choisir entre ces deux solutions ? Quels critères retenir pour s’assurer que votre choix corresponde à vos objectifs financiers, votre budget, et votre tolérance au risque ?

Comprendre les concepts

Le Club Deal Immobilier

Le Club deal immobilier est une approche exclusive qui réunit un petit nombre d’investisseurs pour financer un projet spécifique. Ces projets, souvent haut de gamme ou à forte valorisation, peuvent inclure des immeubles de bureaux, des résidences de luxe ou encore des complexes commerciaux stratégiquement situés. Ce modèle repose sur une collaboration étroite entre les investisseurs, qui participent activement aux décisions stratégiques, comme le choix du projet ou sa gestion.

L’un des principaux atouts du Club deal immobilier réside dans son rendement potentiel élevé, généralement compris entre 7 et 10 %. De plus, ce type d’investissement offre un contrôle accru, permettant de personnaliser la stratégie selon les objectifs des participants. Cependant, le Club deal s’accompagne de certaines contraintes. L’accès à ce type d’investissement exige souvent un capital initial important, pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, et même si l’horizon d’investissement est souvent court, les capitaux, eux, sont bloqués durant toute la durée de l’opération, ce qui limite la liquidité.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI représentent une alternative, voire un complément, au Club deal immobilier. Ces véhicules collectifs permettent aux investisseurs d’acheter des parts dans un portefeuille immobilier diversifié, dont la gestion est entièrement assurée par des professionnels. Cette gestion déléguée simplifie grandement l’investissement pour ceux qui ne souhaitent pas se charger des aspects opérationnels.

L'un des principaux atouts des SCPI est leur accessibilité financière. Avec un ticket d’entrée relativement bas, souvent quelques centaines d’euros, elles permettent à un large éventail d’investisseurs de participer. Grâce à la diversification des actifs, les SCPI permettent de répartir les risques, tout en offrant des revenus réguliers. Cependant, leurs rendements, généralement compris entre 4 et 6 %, restent en deçà de ceux des Club deals immobiliers, qui peuvent offrir des performances plus élevées.

Les SCPI sont principalement orientées vers un investissement de moyen à long terme, avec une durée de détention moyenne des parts qui dépasse généralement les 20 ans, en fonction des objectifs des investisseurs. Ce type d’investissement est conçu pour générer des revenus passifs à long terme, ce qui en fait une option attrayante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine durable. En 2024, les SCPI font face à un ralentissement, en grande partie dû à la hausse des taux d’intérêt et à un marché immobilier sous tension. Cela met en lumière les défis économiques auxquels elles peuvent être confrontées. Par ailleurs, bien que les SCPI classiques soient souvent associées à des frais relativement élevés, de nouveaux modèles de SCPI émergent et commencent à évoluer pour répondre à cette problématique, offrant des solutions plus compétitives et adaptées aux attentes des investisseurs modernes.

Notre comparaison approfondie

Rendement et potentiel de gains

En matière de rendement, le Club deal immobilier se distingue par son potentiel de gains généralement supérieur à un investissement en SCPI. En se concentrant sur un projet unique et en s'impliquant activement dans sa gestion, les investisseurs peuvent espérer des retours plus substantiels, typiquement entre 7 et 10 %, parfois plus. Cependant, il est crucial de noter que ce rendement est intrinsèquement lié à la performance du projet individuel. À l'opposé, les SCPI mutualisent les fonds de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cette approche permet de lisser les rendements et d'offrir une source de revenus plus stable, se situant généralement entre 4 et 6 %. Il est important de souligner que le rendement d'une SCPI est le résultat d'une moyenne des performances de plusieurs projets, ce qui peut atténuer l'impact d'un éventuel échec, mais aussi limiter le potentiel de gains exceptionnels.

Toutefois, ces rendements doivent être nuancés par les frais et la fiscalité associés à chaque type d'investissement, qui peuvent réduire la rentabilité nette pour l'investisseur. De plus, chaque SCPI gère son portefeuille différemment, tout comme chaque Club deal immobilier, ce qui signifie que les rendements peuvent varier considérablement d'un projet à l'autre. Ces moyennes masquent donc des disparités, et il est essentiel de prendre en compte les spécificités de chaque produit avant de faire un choix d’investissement.

Liquidité et horizon d’investissement

Un élément crucial à prendre en compte lors du choix entre un Club deal immobilier et une SCPI est l’horizon d’investissement. En général, les SCPI nécessitent un engagement à plus long terme, souvent d’au moins 10 ans, avec une durée de détention moyenne des parts avoisinant les 20 ans. Cette particularité s'explique par la présence de frais d’entrée, qui doivent être amortis au fil du temps grâce aux revenus générés. À l’inverse, les Club deals immobiliers s'inscrivent dans un horizon plus court à moyen terme, généralement inférieur à 5 ans, en fonction de la stratégie spécifique du projet.

Concernant la liquidité, les SCPI offrent une certaine flexibilité avec la possibilité de revendre ses parts sur le marché secondaire. Toutefois, cette option comporte des frais et peut engendrer des délais. La vente anticipée peut également affecter négativement la rentabilité globale de l’investissement, bien que cette possibilité offre une issue en cas de besoin urgent de liquidités, elle n’est pas optimale d’un point de vue financier. À l’inverse, le Club deal immobilier se distingue par une liquidité plus restreinte. Dans la plupart des cas, les fonds investis sont bloqués pendant toute la durée du projet, ce qui peut être un inconvénient pour les investisseurs ayant besoin d’un accès rapide à leur capital. Cependant, certains Club deals prévoient des mécanismes de sortie anticipée sous certaines conditions, il est donc essentiel de se renseigner sur les modalités spécifiques avant de s’engager.

Gestion et contrôle

Dans le cadre des SCPI, l'un des principaux avantages réside dans la gestion passive de l'investissement. En effet, les investisseurs n'ont aucune implication directe dans les décisions stratégiques, la gestion étant entièrement déléguée à des professionnels spécialisés. Ce mode de gestion simplifie considérablement le processus pour les investisseurs, leur permettant de se concentrer sur la perception de leurs revenus réguliers sans avoir à se soucier des aspects opérationnels et administratifs. Cela constitue un atout majeur pour ceux qui recherchent une approche sans contrainte et une gestion professionnelle de leurs actifs.

Dans un Club deal immobilier, la gestion et le contrôle varient en fonction du projet et des membres impliqués. Dans la plupart des cas, les investisseurs peuvent jouer un rôle actif dans les décisions stratégiques, en prenant part aux discussions ou en influençant le cap à suivre pour maximiser la rentabilité du projet. Toutefois, il est également possible de déléguer cette responsabilité à un ou plusieurs membres du club ou à des experts externes. L'implication active dans la gestion du projet est donc un choix, et dans de nombreux cas, même si tous les membres ne s'impliquent pas directement, un gestionnaire est désigné pour superviser l'avancée des travaux et la gestion du bien.

Ce qui distingue particulièrement le Club deal des SCPI, c'est l'accès direct aux informations détaillées sur chaque projet. Les investisseurs d'un Club deal bénéficient d’une transparence totale, avec la possibilité de suivre en temps réel l'évolution du projet et d'avoir des rapports détaillés sur sa performance. En revanche, dans une SCPI, les informations sont souvent plus générales et les performances lissées à travers plusieurs actifs. Les investisseurs ne reçoivent pas de détails approfondis sur chaque bien immobilier, ce qui peut limiter leur capacité à suivre l’évolution précise de chaque investissement. En somme, le Club deal offre une plus grande transparence et un contrôle plus direct, bien que l’implication dans la gestion soit flexible, tandis que les SCPI privilégient la simplicité et l’absence de gestion active.

Accessibilité financière

Traditionnellement, les Club deals immobiliers étaient considérés comme des opportunités réservées à une clientèle fortunée, avec des tickets d'entrée souvent fixés à partir de 100 000 €. Ce montant conséquent nécessite une capacité financière solide, permettant à l'investisseur d'immobiliser son capital pendant toute la durée de l'opération. Cependant, ces dernières années, des solutions innovantes ont émergé pour rendre les Club deals plus accessibles à un public plus large. Des plateformes comme HouseBase, une fintech spécialisée dans l’investissement et la structuration de Club deals immobiliers, ont permis d'abaisser le ticket d'entrée, rendant ces investissements accessibles à des montants plus abordables, tout en maintenant la qualité et le rendement des projets.

En ce qui concerne les SCPI, le ticket d'entrée varie en fonction de la société de gestion et du type de SCPI. En général, il est compris entre 200 € et 1 000 € par part, bien que certaines SCPI exigent un achat minimum de plusieurs parts, ce qui peut représenter un investissement initial compris entre 5 000 € et 10 000 €. Pour les investisseurs souhaitant réduire leur mise initiale, il existe également des solutions comme l’investissement en SCPI en démembrement, où l’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété ou l'usufruit de la part, permettant ainsi d’accéder à des tickets d'entrée plus faibles.

Fiscalité et avantages

La fiscalité des Club deals immobiliers dépend de la structure juridique et des revenus générés par l’investissement. Les loyers perçus dans le cadre d’un Club deal sont généralement soumis à l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers, tandis que les gains issus de la revente du bien sont imposés au titre des plus-values immobilières. Certains dispositifs, comme la SCI (Société Civile Immobilière), permettent de déduire des charges et/ou amortissements, optimisant ainsi la fiscalité. Par ailleurs, des modèles structurés comme ceux de HouseBase permettent aux investisseurs de souscrire sous forme d’obligations, bénéficiant ainsi de la flat tax (30 %). Les membres des Club deals sont généralement accompagnés de professionnels pour optimiser ces aspects fiscaux.

La fiscalité des SCPI repose sur les revenus qu’elles génèrent. Les loyers, soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, sont taxés selon la tranche d’imposition de l’investisseur et assortis de prélèvements sociaux (17,2 %). Les plus-values issues de la revente des parts sont quant à elles soumises à la fiscalité des plus-values immobilières, avec un abattement progressif selon la durée de détention. Pour réduire l’impact fiscal, il est possible d’investir via une SCPI en démembrement ou une assurance-vie.

Comment choisir entre un Club deal immobilier et une SCPI ?

Aligner vos choix avec vos objectifs financiers et votre profil

Ce choix repose avant tout sur vos objectifs d’investissement. Si vous cherchez à maximiser vos rendements et êtes prêt à prendre des risques plus élevés, le Club deal immobilier pourrait être la solution idéale grâce à son potentiel de gains plus élevés, souvent entre 7 et 10 % par an. En revanche, si vous privilégiez une approche plus sécurisée, à la recherche de revenus passifs réguliers sur le long terme, la SCPI s'avère plus adaptée, offrant des rendements plus modérés, généralement entre 4 et 6 %. La durée de l’investissement est également un facteur clé : les SCPI requièrent généralement un engagement à long terme, de 10 à 20 ans, tandis que les Club deals immobiliers sont souvent plus courts, avec des projets ne dépassant pas 5 ans. La liquidité constitue un autre critère important : les SCPI offrent une certaine flexibilité grâce à un marché secondaire, bien que la revente des parts puisse entraîner des frais et des délais. À l’inverse, les Club deals immobiliers sont généralement moins liquides, avec des fonds immobilisés jusqu’à la fin du projet.

Enfin, l’implication dans la gestion du projet peut être décisive : si vous souhaitez jouer un rôle actif et participer aux décisions stratégiques, le Club deal immobilier vous permet cette liberté, tandis que les SCPI privilégient une gestion entièrement déléguée, vous offrant une gestion passive et sans contrainte. En somme, le choix dépend de votre horizon d’investissement, de votre tolérance au risque, de votre besoin de liquidité et de votre désir d’implication dans la gestion de vos investissements.

La clé de la réussite réside aussi dans la qualité des acteurs impliqués : analysez les performances passées, la transparence et les garanties offertes par la société de gestion du Club deal ou de la SCPI pour faire un choix éclairé.

L'intérêt d'une approche complémentaire

Il est important de rappeler que Club deal immobilier et SCPI ne sont pas forcément des solutions exclusives. Plutôt que d'opposer le Club deal immobilier et la SCPI, il peut être judicieux de les combiner pour une approche complémentaire. En diversifiant votre portefeuille, vous bénéficiez de la stabilité et des revenus passifs des SCPI tout en profitant des rendements plus élevés des Club deals, avec une implication directe dans des projets spécifiques.

Club deal ou SCPI ? À chacun sa solution !

En clair, le choix entre un Club deal immobilier et une SCPI dépend largement de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre horizon d’investissement. Si vous recherchez des rendements plus élevés et souhaitez avoir plus de contrôle direct sur vos investissements, le club deal immobilier pourrait être la solution idéale. En revanche, si vous privilégiez la simplicité, une gestion passive et des revenus réguliers, les SCPI représentent une alternative intéressante.

Avec les Clubs deals HouseBase, vous investissez dans des projets immobiliers exclusifs, rigoureusement sélectionnés par des professionnels de l’immobilier. Cette formule allie les avantages d’un investissement court terme (12 à 24 mois), des rendements attractifs (9 à 12 %), et une gestion entièrement déléguée, pour une expérience d’investissement optimisée.